Ratgeber: Immobilienrente

Einführung in die Immobilienrente

Die Immobilienrente ermöglicht den Verkauf einer Immobilie gegen regelmäßige Zahlungen anstelle eines einmaligen Kaufpreises – früher lebenslang, mittlerweile nur noch für einen festgelegten Zeitraum. In der Regel wird ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt, sodass der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben kann. Dieses Modell bietet eine Möglichkeit, den Wert der Immobilie zur Finanzierung von Anschaffungen oder zur Sicherung des Lebensunterhalts zu nutzen, ohne ausziehen zu müssen.

Einleitung

Die Frage der Sicherheit bei Immobilienrenten und die unterschiedlichen Berechnungsmethoden sind für potenzielle Nutzer von besonderem Interesse. Gerade weil die klassische Leibrente in Deutschland kaum noch angeboten wird und viele Unternehmen sich aus dem Markt zurückgezogen haben, bleibt die Immobilienrente ein komplexes Thema, das eines genaueren Betrachtens bedarf. Die Unterscheidung zwischen Leibrente und Zeitrente sowie die oft intransparenten Bedingungen der Anbieter machen einen Vergleich schwierig.

Dieser Ratgeber bietet einen umfassenden Überblick über die Grundlagen der Immobilienrente und verweist auf weiterführende Artikel, die spezifische Aspekte detaillierter erklären. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung können Sie eine erste Einschätzung der möglichen Konditionen für Ihre Immobilie vornehmen.

Kriterium	Bewertung	Beschreibung
Wohnrecht	Ja	Nießbrauchrecht oder Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch.
Eigentümer	Nein	Sie sind nicht mehr Eigentümer.
Verkaufter Anteil	100%	Sie verkaufen Ihre Immobilie vollständig.
Zahlung	Monatliche Rente	Zeitlich befristet und zum Teil Mischmodelle in Verbindung mit Einmalzahlung.
Kosten nach Abschluss	Niedrig	Nebenkosten, vergleichbar mit Mietnebenkosten. Keine Instandhaltungskosten.
Aufwand nach Abschluss	Niedrig	Aufwand und Verpflichtungen entfallen in der Regel in Zukunft.
Komplexität	Niedrig	Der Abschluss wird von professionellen Immobilienrente-Anbietern organisiert.

Was ist eine Immobilienrente?

Die Immobilienrente ist ein Sammelbegriff für verschiedene Modelle, bei denen eine Immobilie gegen Rentenzahlungen verkauft wird. Anstelle eines einmaligen Kaufpreises erhält der Verkäufer regelmäßige Zahlungen. Erfolgen diese lebenslang, spricht man von einer echten Leibrente. Werden die Zahlungen hingegen nur für einen festgelegten Zeitraum geleistet, handelt es sich um eine abgekürzte Leibrente oder Zeitrente.

Die Immobilienrente gehört zu den Equity Release Modellen. Dabei wird das in der Immobilie gebundene Kapital durch den Verkauf und anschließende Rentenzahlungen freigesetzt.
In den meisten Fällen erhält der Verkäufer zusätzlich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, wodurch er weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben kann – häufig bis zum Lebensende und ohne Mietzahlungen.
Die Kapitalfreisetzung in Verbindung mit einem Wohn- oder Nießbrauchrecht gibt es auch bei anderen Modellen wie dem Immobilienverkauf mit Nießbrauch oder einem Teilverkauf.

Obwohl diese Modelle gelegentlich als Immobilienrente oder Verrentung bezeichnet werden, handelt es sich hierbei um Einmalzahlungen anstelle von regelmäßigen Rentenzahlungen.

Funktionsweise und Arten der Immobilienrente

Wie funktioniert eine Immobilienrente?

Die Immobilienrente ermöglicht es Immobilieneigentümern, ihre Immobilien gegen regelmäßige Rentenzahlungen zu veräußern, während ihnen das Wohnrecht erhalten bleibt. Dies sind die wesentlichen Punkte zur Funktionsweise einer Immobilienrente:

Eigentumstransfer und Rentenzahlungen: Sie sind Eigentümer einer Immobilie und verkaufen diese im Rahmen einer Immobilienrente. Je nach Modell erhalten Sie eine lebenslange Rente (Leibrente) oder eine zeitlich begrenzte Zahlung (Zeitrente).
Wohnrecht: Gleichzeitig wird Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Dieses persönliche Recht ist nicht übertragbar oder vererbbar.
Sicherheitsmechanismen: Ihr Wohnrecht oder Nießbrauch wird durch einen Eintrag im Grundbuch gewährleistet. Achten Sie darauf, dass dieser an erster Rangstelle steht, um Ihre Rechte bestmöglich zu schützen.
Notarielle Absicherung: Die Rentenzahlungen können zusätzlich durch eine notarielle Vereinbarung abgesichert werden. Seriöse Anbieter ermöglichen diese Sicherheit – lassen Sie sich hierzu von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten.
Anbietervielfalt: Anbieter einer Immobilienrente sind Unternehmen oder Privatpersonen. Professionelle Anbieter wie die Deutsche Leibrenten AG oder die Deutsche Immobilien-Rente AG kaufen Immobilien für ihren eigenen Bestand. Andere Anbieter vermitteln Immobilienrenten an private Investoren.
Höhe der Rente: Die Höhe Ihrer Immobilienrente hängt von verschiedenen Faktoren ab. Nutzen Sie unseren Ratgeber zur Berechnung der Immobilienrente, um eine erste Einschätzung zu erhalten.
Steuerliche Aspekte: Die Immobilienrente ist nicht steuerfrei, jedoch wird nur der Ertragsanteil besteuert. Nähere Informationen zur steuerlichen Behandlung finden Sie in unserem Ratgeber zur Besteuerung der Immobilienrente.

Arten der Immobilienrente

Die Immobilienrente kann auf verschiedene Weise gestaltet werden. Neben der klassischen Leibrente gibt es die sogenannte Zeitrente, die auch als abgekürzte Leibrente bekannt ist. Zusätzlich existieren weitere spezielle Modelle:

Leibrente mit lebenslangen Zahlungen

Eine klassische Leibrente ist eine Immobilienrente, die Ihnen bis zum Lebensende ausgezahlt wird. Der Anbieter übernimmt das Risiko einer längeren Lebenserwartung.

Achtung: Die Leibrente wird in Deutschland fast nicht mehr angeboten. Viele Unternehmen haben sich aus dem aktiven Ankauf zurückgezogen – aus wirtschaftlichen und rechtlichen Gründen.

Zeitlich befristete Rente (Zeitrente)

Die sogenannte Zeitrente ist eine Immobilienrente mit einer festen Laufzeit. Im Gegensatz zur lebenslangen Leibrente erhalten Sie die Zahlungen nur über einen vorher festgelegten Zeitraum.

Dies erlaubt eine genauere Kalkulation sowohl für den Anbieter als auch für den Empfänger. Allerdings birgt diese Option das Risiko, dass die Zahlungen enden, während die Lebenserwartung weiter steigt.

Varianten und Berechnung der Immobilienrente

Varianten der Zeitrente

Die Immobilienrente bietet Flexibilität mit verschiedenen Modellen der Zeitrente, die an individuelle Bedürfnisse angepasst werden können:

Höchstzeitrente

Die Höchstzeitrente bezeichnet eine befristete Rente mit einem klaren Enddatum. Dieses Modell bietet insbesondere Planungssicherheit, da der Zeitraum der Zahlungen genau festgelegt ist.

Mindestzeitrente

Eine Mindestzeitrente garantiert Zahlungen für einen festgelegten Mindestzeitraum. Sollte der Empfänger vor Ablauf dieser Frist sterben, profitieren die Erben von den verbleibenden Auszahlungen. Typischerweise liegt die Mindestlaufzeit bei fünf Jahren.

Aufgeschobene Zeitrente

Bei der aufgeschobenen Zeitrente beginnt die Auszahlung zu einem späteren Zeitpunkt, wie z.B. zum Renteneintritt. Dies sichert einen zusätzlichen Einkommensstrom in späteren Lebensabschnitten.

Gemeinnützige Immobilienverrentung

Eine besondere Option ist der Verkauf der Immobilie an eine gemeinnützige Organisation mit dem Erhalt einer Leibrente. Dies ist interessant für diejenigen, die finanzielle Sicherheit mit sozialem Engagement verbinden möchten. Organisationen wie die Stiftung Liebenau, die Malteser Stiftung oder die Caritas Gemeinschafts-Stiftung bieten solche Modelle an, oft verbunden mit einem Nießbrauchrecht.

Da diese gemeinnützigen Organisationen nicht gewinnorientiert sind, fallen die Rentenzahlungen oft geringer aus als bei kommerziellen Anbietern.

Berechnung der Immobilienrente?

Die Berechnung Ihrer Immobilienrente berücksichtigt verschiedene individuelle Faktoren und erfolgt in mehreren Schritten:

1. Ermittlung des Immobilienwerts

Um Ihre Immobilienrente präzise zu berechnen, müssen Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie kennen. Nutzen Sie hierzu einen Immobilienrente-Rechner, der Faktoren wie Lage und Größe der Immobilie berücksichtigt.

2. Abzug des Nießbrauchwerts

Der Wert des Nießbrauchs oder Wohnrechts wird vom Marktwert der Immobilie abgezogen. Dies ergibt den Wert der belasteten Immobilie, welcher für die weitere Berechnung verwendet wird.

3. Berechnung der Verrentung

Nach dem Abzug wird der verbleibende Immobilienwert in eine Rente umgerechnet. Dieser Schritt basiert auf standardisierten Formeln, die auch von Finanzbehörden anerkannt sind. Ein zentraler Faktor ist der Kapitalwertfaktor, entnommen aus der offiziellen Sterbetafel des Bundesfinanzministeriums.

Die genaue Formel und eine detaillierte Anleitung zur Berechnung finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienrente.

Voraussetzungen für eine Immobilienrente

Um die Immobilienrente in Anspruch zu nehmen, gibt es spezifische Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen:

Mindestalter: Viele Anbieter setzen ein Mindestalter voraus. Bei der Deutschen Leibrenten Immobilienrente beträgt dieses beispielsweise 70 Jahre.
Bewertung von Nießbrauch und Wohnrecht: Ein zentraler Faktor ist die Bewertung von Nießbrauch und Wohnrecht. Diese Rechte reduzieren den Wert der Immobilie, da sie die Nutzung einschränken. Der Wertabschlag hängt von Faktoren wie Alter und Geschlecht des Berechtigten ab.
Immobilienzustand: Der Zustand der Immobilie und ihre Lage spielen ebenfalls eine wesentliche Rolle in der Berechnung der Rente.

Mehr Informationen zu den detaillierten Voraussetzungen und den besonderen Fällen, in denen eine Leibrente nicht möglich ist, finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zur Immobilien-Leibrente.

Anbieter in Deutschland

Wenn Sie sich für eine Immobilienrente interessieren, ist es ratsam, Angebote von mehreren Anbietern einzuholen, um die besten Konditionen zu finden und zu vergleichen:

Deutsche Leibrenten AG: Einer der großen Anbieter, der Immobilien für den eigenen Bestand erwirbt.
Stiftung Liebenau und andere gemeinnützige Organisationen bieten neben der finanziellen Absicherung auch die Möglichkeit, einen sozialen Zweck zu unterstützen.
Private Vermarktung: Einige Anbieter vermitteln Immobilienrenten an private Investoren.

Es gibt Unterschiede zwischen dem Immobilienverkauf mit Nießbrauch und dem Verkauf mit Mietvertrag. Nutzen Sie unseren anonymen Online-Check, um die verschiedenen Modelle zu vergleichen und die optimale Lösung für Ihre individuellen Bedürfnisse zu identifizieren.

Unser Ziel ist es, Ihnen einen umfassenden Marktüberblick zu geben, denn die Konditionen der Anbieter variieren erheblich. Es lohnt sich, mehrere Angebote zu vergleichen, um bessere Bedingungen auszuhandeln und das Modell zu finden, das am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.

Mit diesen Informationen sind Sie gut ausgestattet, um eine fundierte Entscheidung bezüglich Ihrer Immobilienrente zu treffen. Denken Sie daran, sich bei allen Schritten von einem Experten beraten zu lassen, um die beste Wahl für Ihre individuelle Lebenssituation zu treffen.